Kanun değiştiği gün kiralama hesabı da değişti
Yıllarca İstanbul veya Antalya'da gecelik olarak kiralanan bir daire, uzun vadeli kiracılığın erişemeyeceği brüt getiriler sunuyordu. Bu fark hâlâ geçerli; ancak artık bedava değil. Türkiye, 1 Ocak 2024'ten itibaren her kısa süreli kiralama işlemini bir lisanslama rejimine tabi kılmaktadır. Bu rejimi bir not satırı olarak değil, ciddi bir kalem olarak ele alan yatırımcılar bu farkı korumaya devam etmektedir.
Bahsi geçen düzenleme, resmi adıyla Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Kanun olan 7464 Sayılı Kanun'dur. Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından 25 Ekim 2023'te kabul edilen kanun, 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girmiştir. Airbnb benzeri kiralama için ülkenin ilk özel izin sistemini oluşturan kanun, 2026 itibarıyla kağıt üzerinde kalmayıp saha denetimleri, cezalar ve lisans iptalleriyle aktif biçimde uygulanmaktadır.
Bu yazı, rejimi bir ev sahibinin anlaşmayı değerlendirdiği gibi ele almaktadır: net getiriyi yukarı ya da aşağı çeken girdiler bütünü olarak. İzin bir girdidir. 100 günlük kural başka bir girdidir. Ceza basamakları, fiyatlandırmanıza dahil etmeniz gereken bir kuyruk riskidir. Oybirliği gereksinimi ise her itiraz eden komşuyu tek tek aşarak kısa süreli kiralama portföyü oluşturup oluşturmamayı ya da bu gereksinimi zaten karşılamış bir binaya yatırım yapmayı belirleyen tek değişkendir.
İzin gerçekte neyi kapıya kilitliyor
Tek bir kısa süreli kira sözleşmesi imzalamadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan turizm kiralama izin belgesi almanız gerekmektedir. Kural, sıralama meselesidir; yani evrak işlerinizi zamana yayma lüksü yoktur: belge, ilk konuk sözleşmesinden önce mevcut olmalıdır; ilk rezervasyondan sonra değil.
Başvuru yalnızca mülk sahibi ya da taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak sahibi tarafından yapılabilir. Kiracılar ve rezervasyon platformları başvuramaz. Başvuruyu, kimlik doğrulama, tapu senedi ve aşağıda açıklanan muvafakat paketi ile Türkiye'nin e-Devlet portalı üzerinden yaparsınız. Onayın ardından Bakanlık, mülk girişinde görünür biçimde asılması gereken "Turizm Amaçlı Konut" yazılı bir levha (levha) verir.
Değerlendirme açısından bakıldığında izin, belirsiz bir düzenleyici riski sabit ve öngörülebilir bir maliyet ile belirli bir başvuru süresine dönüştürür. Bu iyi haberdir. Kötü haber ise sizi bu belgeye götüren süreçte bekleyen engellerdir.
100 günlük kural ve gelir üzerindeki etkisi
Kanun, bir konuta aynı kiracıya 100 gün veya daha az süreyle yapılan kiralamalar için geçerlidir. Bu, kısa süreli turizm kiracılığının yasal tanımıdır. Aynı kiracıya 100 günü aşan tek bir kira sözleşmesi, 7464 Sayılı Kanun kapsamının tamamen dışına çıkar ve turizm izni gerektirmeyen olağan uzun vadeli kiracılık olarak değerlendirilir.
Yatırımcı için 100 günlük sınır, bir dipnot değil, stratejik bir ayrışma noktasıdır:
- Sınırın içinde kalmak, gecelik modeli, sezonluk fiyatlama gücünü ve daha yüksek brüt getiriyi korumanızı sağlar; ancak izin, levha, vergi ve konuk bildirimi yükümlülüklerinin tamamını üstlenmeniz gerekir.
- Sınırı aşmak için aynı kiracıya 100 günü geçen tek bir sözleşme yaparsanız düzensiz uzun vadeli kiraya geçersiniz; izin yükünden kurtulursunuz ancak premium fiyatlamayı da kaybedersiniz.
Birçok portföy karma yapıda olacaktır: izin kapsamında yoğun sezonda gecelik kiralama, kasıtlı olarak aynı kiracıya 100 günü aşan orta vadeli kiralama ise sezon dışında. Gerçekçi net getiriye ulaşmak için yalnızca yıl boyunca gecelik rakamı varsaymak yerine iki senaryoyu yan yana modellemek şarttır.
Kuyruk riski olarak fiyatlandıracağınız ceza basamakları
İzinsiz faaliyet göstermek hafif bir uyarıyla geçiştirilmez. Cezalar kademeli olarak artar ve bu artış, kayıt dışı kiralamanın ciddi ölçekte sürdürülemez olmasının temel nedenidir.
İzinsiz kısa süreli kiralama, ilk ihlalde konut başına 100.000 TL ceza ve izin alınması için 15 günlük süre doğurur. Bu sürenin geçmesinin ardından lisanssız kiralamaya devam edilmesi hâlinde ceza 500.000 TL'ye, sonraki devam hâlinde ise 1.000.000 TL'ye yükselir. Kanuni aralık 100.000 TL ile 1.000.000 TL arasındadır. Bir hukuki yorumda en üst basamak olan 1.000.000 TL, üçüncü net ihlal yerine tekrarlanan lisanssız kullanımla ilişkilendirilmektedir; dolayısıyla basamakları yönelim olarak doğru kabul edin ve Yönetmelik metnine göre tam tetikleyiciyi teyit edin.
Cezalar yalnızca mülk sahibiyle sınırlı değildir. Lisanssız bir birimi tanıtmak veya reklamını yapmak 100.000 TL ile 500.000 TL arasında ceza gerektirir. Bakanlık levhasını asmamak 100.000 TL cezaya neden olur; 15 günlük düzeltme süresi sonunda hâlâ asılmamışsa 500.000 TL daha eklenir. Platformlar da bu riskten payını alır: Airbnb gibi aracılar, Bakanlık talebinin ardından 24 saat içinde lisanssız ilanı kaldırmak zorundadır; aksi takdirde konut başına 100.000 TL cezaya çarptırılır. Pratikte bu platform yükümlülüğü, evraklarınızın geçerliliğini yitirmesi hâlinde ilanınızın doğrudan kaldırılması anlamına gelir; bu da ceza riskinin ve gelir riskinin aynı risk olduğunu gösterir.
Yatırımcının modelinde yer vermesi gereken maliyet kalemleri:
| Kalem | Tutar (TL) | Nitelik | Getiriye etkisi |
|---|---|---|---|
| İzinsiz kısa süreli kiralama, 1. ihlal | 100.000/birim | Tek seferlik ceza | Haftalar içinde net geliri siler |
| Lisanssız kiralamaya devam | 500.000 | Artırılmış ceza | Bir sezonu siler |
| Devamın sürmesi | 1.000.000 | En üst basamak ceza | Bir yılı aşkın net geliri siler |
| Lisanssız birimi tanıtmak | 100.000-500.000 | Tek seferlik ceza | Kiralama cezalarına eklenir |
| Bakanlık levhasının eksikliği | 100.000 (+15 gün sonra 500.000) | Düzeltilebilir ceza | Tek levhayla önlenebilir |
| Konuk bildirimi yapılmaması (KBS) | 500.000'e kadar | Tekrarlayan risk | Olay başına, kolaylıkla oluşabilir |
| Konaklama vergisi | Konaklama bedelinin %2'si | Süregelen vergi | Doğrudan marj kaybı |
| Kira geliri üzerinden gelir vergisi | ~%15-40 artan oranlı | Süregelen vergi | En büyük net getiri girdisi |
Çoğu modelde en büyük rakam ceza değil, gelir vergisidir. 2024 Danıştay kararı, sık gerçekleştirilen Airbnb benzeri faaliyeti pasif kira geliri yerine ticari gelir olarak yeniden sınıflandırmış; bu durum, gelirin nasıl beyan edildiğini ve vergilendirildiğini etkileyebilir. %2 konaklama vergisiyle birlikte değerlendirildiğinde, brüt getiriyi gerçekçi net getiriden ayıran başlıca etken izin ücreti değil, vergi kalemidir.
İnşa et mi, satın al mı kararını belirleyen değişken
Tek bir daire için en kritik engel form veya ücret değildir. Muvafakattir. İzin, binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararı gerektirir. Birden fazla bloktan oluşan bir komplekste yalnızca dairenizin bulunduğu bloğun malikleri onay vermek zorundadır; ancak o blok içinde tek bir itiraz eden malik iznini doğrudan engelleyebilir.
Bunun bir inşaat stratejisi için ne anlama geldiğini düşünün. Karma mülk sahiplerinden oluşan eski bir binada dağınık bir daire satın alırsanız, yasal olarak gecelik kiralayamayacağınız bir birimden bir mutsuz komşu uzaklıkta olursunuz. Muvafakat şartı, getirinizde hiçbir payı olmayan kişilere fiilen veto hakkı satmak demektir.
İki yapısal çıkış yolu hesabı değiştirir ve her ikisi de yatırımcıları yanlış binayı dönüştürmeye çalışmak yerine doğru binayı satın almaya yönlendirir:
- Hizmetli bina istisnası. Yönetim planı (yönetim planı) kısa süreli turizm kiracılığına açıkça izin veren ve resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik hizmeti sunan bir binanın, oybirliği şartı ve %25 sınırı aranmaksızın izin alabilmesi mümkündür. Amaca uygun inşa edilmiş, kısa kiracılığa hazır bir kompleks, her alıcı için bu en zorlu engeli önceden ortadan kaldırır.
- Çok birimli sınır. Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan bir binada tek bir mülk sahibi, birimlerin en fazla %25'i için izin alabilir. Aynı binada tek bir mülk sahibine beşten fazla birimin lisanslanması hâlinde iş yeri açma ve çalışma ruhsatı da gerekmektedir. Birden fazla birim planlayanlar için binanın yapısı, sermayeden önce büyüme hedeflerinizi sınırlar.
Muvafakat kuralı, hizmetli bina istisnası ve %25 sınırı bir arada değerlendirildiğinde, mantıklı yatırımcıyı birer muvafakat mücadelesiyle birim derleme yolundan uzaklaştırıp, yönetim planı itibarıyla baştan uyumlu kısa süreli kiracılığa hazır binaları satın almaya yönlendirmektedir. İzne hazır stoğun prim yapmasının nedeni budur: komşuya bağlı, koşullu bir gelir akışını bankable bir gelire dönüştürür.
Lisans aldıktan sonra işletme yükümlülükleri
İzin, uyumluluğun başlangıcıdır; sonu değil. Lisanslı olduktan sonra Kimlik Bildirim Sistemi'ne erişim kazanır ve her konuğun kimliğini check-in'den itibaren 24 saat içinde kolluk kuvvetlerine bildirmeniz zorunlu hâle gelir. Bu yükümlülüğü yerine getirmemeniz durumunda ceza 500.000 TL'ye ulaşabilir. Gecelik devir hızına sahip bir birim için bu, tek seferlik bir kurulum değil, süregelen operasyonel bir görevdir ve bu durum, bireysel ev sahiplerini profesyonel yönetim hizmetine yönlendiren temel etkenlerden biridir.
Yabancı ve yerleşik olmayan mülk sahipleri, yerleşik sahiplerle tamamen aynı izin, levha, muvafakat ve konuk bildirimi yükümlülüklerine tabidir. Danışmanlık kaynakları ayrıca yurt dışında ikamet eden sahiplerin uyumu yönetmek amacıyla Türkiye'de yerel bir yasal temsilci veya vekil atamalarının sıkça zorunlu tutulduğunu bildirmektedir; bu bilgi birincil yasal metinden değil mülk danışmanlığı yorumlarından kaynaklanmaktadır; dolayısıyla bunu pratik bir kılavuz olarak değerlendirin ve kendi yapınız için teyit edin. Her durumda, Türk kısa süreli kiracılığını değerlendiren yurt dışı ikamet sahibi bir yatırımcının yerel yönetim hizmetini neredeyse kesin bir gider olarak bütçelemesi gerekir.
2026'da Türk kısa süreli kiralama yatırımını değerlendirme
Rejim, onu dürüstçe modelleyen yatırımcıları ödüllendirir. Savunulabilir bir yaklaşım:
- İki gelir senaryosunu fiyatlandırın. Yoğun talep döneminde izin kapsamında gecelik kiralama ve gecelik talebin azaldığı dönemlerde rejimi terk eden 100 günü aşan orta vadeli yedek senaryo.
- İzin, levha ve yönetimi sabit maliyete koyun. Bunlar öngörülebilir ve varlığa kıyasla küçük tutarlardır; risk değillerdir.
- Vergiyi merkeze alın. %2 konaklama vergisi ile ticari gelir yeniden sınıflandırmasını da göz önünde bulundurarak artan oranlı gelir vergisi, belirleyici net getiri girdisidir.
- Muvafakati bir edinim filtresi olarak değerlendirin. Yönetim planı turizm kiracılığına zaten izin veren hizmetli binaları veya blokları tercih edin; tek bir komşunun veto hakkına sahip olduğu stoğu iskonto edin ya da bunlardan kaçının.
- Ölçeklendirirken %25 sınırına uyun. İzinli birimleri tek bir binada yoğunlaştırmak yerine farklı binalara dağıtın; aksi takdirde iş yeri açma ruhsatı almayı hedeflemeniz gerekir.
- Ceza basamaklarını modelin dışında tutun. Cezalar, asla tetiklememek gereken bir risk olmalıdır; üstlenilecek bir maliyet değil. Bir anlaşma yalnızca lisanssızken işe yarıyorsa, işe yaramıyor demektir.
7464 Sayılı Kanun, Türk kısa süreli kiralama sektörünü öldürmedi. Profesyonelleştirdi. Gecelik prim, izni alan, uyumlu bir binaya sahip olan ve vergiyi dürüstçe fiyatlandıran sahipler için hâlâ geçerlidir. Kanunun ortadan kaldırdığı şey, bir elektronik tabloyu gerçekmiş gibi göstermeye yarayan gayri resmi, lisanssız, komşuları rahatsız eden eski kiralama modelidir. Disiplinli bir yatırımcı için bu bir engel değil, bir avantajdır. Gerçek bir giriş bariyerine sahip lisanslı bir piyasa, işini yapan operatörlerin getiriyi koruyabildiği ve amatörlerin gecelik fiyatları sıfıra çekemediği bir piyasadır.
Pratik çıkarım şudur: bina artık varlık tezinin bir parçasıdır. Aynı metrekare ve aynı manzaraya sahip iki birim, birinin hizmetli ve izne hazır bir blokta bulunmasına, diğerinin ise düşmanca bir kat malikleri toplantısına bağlı olmasına göre çok farklı yasal kazanç gücüne sahip olabilir. Gecelik kira rakamını değerlendirmeden önce muvafakat konumunu, yönetim planını ve vergi yükünü değerlendirin; o zaman elektronik tablo size net getiri hakkında fantezi değil, gerçeği söyler.
Liberalsun, tam da bu nedenle izne hazır ve hizmetli bina stoğunu takip etmektedir: lisanslı bir piyasada satın aldığınız bina, yasal olarak kazanabileceğiniz geliri belirler.